“物业服务也是商品,物业公司应该提高服务质量,广大业主也要主动加强监督”“应该进一步简化成立业主大会的审批程序”“物业管理公司和业主是服务者和被服务者的关系,要和谐相处而不是对立”……新疆维吾尔自治区人民政府法制办公室近日会同自治区住房和城乡建设厅举行了《新疆维吾尔自治区物业管理条例(草案)》立法听证会,充分听取社会各界的意见和建议,增强政府立法的科学性和民主性,提高立法质量。

近年来,在新疆,随着市场化、城镇化的推进,一方面物业矛盾日益增多,另一方面却是很多地方的业主委员会长期不能成立。

据统计,新疆全区业主委员会成立率为14.7%,低于全国平均水平。业主委员会的大量空白造成委托物业企业管理中一方主体缺失,使得业主权利不能得到充分保障,随之出现大量的物业管理矛盾和社会热点,如前期物业管理和物业交付质量责任的纠纷,物业服务收费和服务质量的纠纷,专项维修资金归集使用的纠纷,小区地下停车位和停车场权属与收益的纠纷,水、暖、电、气等供应质量与二次管网、设施、设备维修养护责任的纠纷,擅自改变房屋用途等问题。

与此同时,物业管理与社区管理、社会维稳等关系愈加紧密,一些市、县探索将物业管理权下沉到社区、街道,并以社区(居委会)代行业主委员会职责,这一管理方式是否符合物业管理中对业主自治的要求,也是值得思考的问题。

究竟采取什么样的制度设计规范物业管理、从根本上预防并解决物业矛盾纠纷,如何把握物业管理中的业主自治与居民委员会管理中的居民自治的界限、怎样处理政府对社会公共事务的管理与物业管理业主自治的关系,在防止公权对私权不当干预的同时如何保障物业监管不缺位、不错位,在进行老旧小区改造和物业管理的同时如何防止居民对公共服务的过度依赖等,都需要作出明确规定。

《新疆维吾尔自治区物业管理条例》于2014年列入自治区地方立法计划。这也是自2007年新疆废止自治区城市住宅区物业管理办法以来,首次就物业管理工作进行立法。为适应新形势下物业管理工作需要,立法小组充分研究国内外法律制度和各省、市、自治区立法经验,赴乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、巴音郭楞蒙古自治州、伊犁哈萨克自治州、石河子市等地深入调研,并到浙江、福建、山东等内地省市实地考察,与相关部门、街道社区居委会、物业服务企业、业主委员会和业主代表等进行座谈,经多次修改最终形成了草案。

自治区物业管理条例草案共10章107条,对业主、业主大会与执行机构,车库与车位使用,物业管理服务与收费,老旧住宅区物业管理,物业管理区域街区制改造等问题进行了明确规定。立法听证会后,相关部门将对草案作进一步修改完善,并依法发布实施。

立法听证会上,小区业主、物业公司经理、法律专业人士等16名陈述人,围绕小区业主权益如何实现、停车位谁说了算、专项维修资金由谁来管等热点问题,展开了激烈的讨论。

听证会主要围绕草案中关于业主自治和委托其他管理人管理的程序设置是否合理明确、具有可操作性,关于维护物业管理区域秩序与政府相关职能部门职能划分是否可持续和具有可操作性,关于住宅专项维修资金的归集和使用问题,关于建筑区划内停车位所有权与使用权的调整是否合理等4项主要议题听取了意见。

此前公布的自治区物业管理条例草案多处亮点值得关注,包括赋予社区在前期物业服务过程中的监管和指导作用、业主大会可以授权委托社区(居委会)作为业主大会的执行机构、逐步对封闭的物业管理区域进行街区制改造等。这些内容如果最终成为法规出台,将对今后新疆全区的物业管理产生深远影响,对进一步理顺物业管理相关各方利益、推进新疆物业管理规范化、化解物业管理中的矛盾,都将发挥积极作用。

物业管理是广大城镇居民高度关注的问题,听证会上,业主代表针对草案的相关规定和条款进行了深入探讨,提出了各自的意见和建议；物业管理机构代表也从自身角度对相关细节提出观点；法制办和条例起草单位积极回应各方的关切,对立法情况作了详细说明。

谁能代表业主?

听证会上,与会代表对草案规定的业主概念提出质疑。

草案第二十条规定,“房屋的所有权人为业主,房屋使用人应当遵守本条例关于业主的规定。尚未申请不动产登记,但基于法律规定……以及基于合同关系的占有,适用本条例关于业主的规定。”

新疆恒瑞律师事务所律师徐周刚提出,“基于合同关系占有”不动产的人不能一概认定为业主,比如承租人就是例外。而新疆新特房地产开发(集团)物业服务有限公司则认为,承租者长期居住在小区里,也应当视为业主。

草案第三十一条对“业主委员会由三人以上单数业主组成”未设置上限,徐周刚认为,该规定不符合住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定,建议修改为“由5至11人单数业主组成”。

业主代表、新疆泽普县教育局退休职工盛福庆则认可该条规定,认为明确具体人数过于死板,“如果是大型小区,业主委员会只有5到11个人,怎么能代表小区业主的意见呢?”

停车位施划谁说了算?

“草案第十二条规定,小区车位和车库‘属于全体业主共有,建设单位不享有占有、使用、收益、处分的权利’；而在第五十二条又规定‘占用物业管理区域内共有道路、场地等停车的,由管理规约或者业主大会决定停车费的收取方式、标准和停车费的使用；普通住宅前期物业服务合同约定收取停车费的,按照政府指导价执行’。”新疆大学法学院博士解铭认为,这两个条文存在矛盾。

解铭说,草案规定“占用物业管理区域内共有道路、场地等停车的……收取停车费”,事实上,现有法律法规涉及占道停车费、规划车位停车费、租用地下车库(车位)服务费、购买车库(车位)收取的停车服务费等四类收费。按照物权法和最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定,小区停车位收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主同意,“前期物业服务合同”能否约定共有车位事宜,有待商榷。

　“按照政府指导价执行本身并无问题,属于价格管理范畴,但是缺少一个共有产权人的前置同意程序,因此,带来的问题是物业公司按照该标准收取停车服务费,绕开了业主共同决定的程序,这种未经过半业主同意的收费应当属于违法收费,却在草案中获得了‘合法’性支持。建议根据具体事项进行区分规定。”解铭说。

专项维修资金由谁管?

按照国家相关法律法规,维修资金管理现阶段分为政府代管和业主大会自管两种模式,乌鲁木齐市目前为政府代管模式。乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办马莉娅提出,草案中关于维修资金的条款,阐述的都是业主自管模式下维修资金的管理规定,与实际情况不符。

而业主代表史金生则表示,目前草案中规定的维修资金管理模式比较灵活,只要小区共用部位、共用设施设备需要维修的,通过业主代表商量就能决定,与之前的管理模式比省去了许多程序。

听证会上,与会代表还就“业主代表”的权限、前期物业责任书、非住宅物业以及“不再建设封闭住宅小区”等问题提出了不同意见和建议。

（信息来源：江苏人大网）